Despesas de condomínio

O Tribunal da Relação do Porto (TRP) decidiu que os condóminos de um prédio não podem recusar o pagamento das suas contribuições com fundamento na existência de infiltrações na sua fração, resultantes da deficiente impermeabilização e fissuração do edifício, antes da assembleia de condóminos ter aprovado a realização das obras necessárias à reparação desses defeitos.

O caso

O condomínio de um prédio intentou uma ação contra os proprietários de duas das frações autónomas reclamando o pagamento de quotizações em dívida.

Estes contestaram alegando que a fração na qual residiam apresentava graves problemas de humidade, resultantes da deficiente impermeabilização e fissuração do edifício, pelo que só aceitavam pagar as suas contribuições depois que a administração e o condomínio reparassem a fachada do imóvel, o interior da sua fração e lhes pagassem a indemnização que lhes era devida, pelos prejuízos sofridos.

O tribunal condenou os condóminos a pagarem as quantias em dívida ao condomínio, decisão da qual foi interposto recurso para o Tribunal da Relação do Porto.

Apreciação do Tribunal da Relação do Porto

O Tribunal da Relação do Porto (TRP)concedeu parcial provimento ao recurso, condenando o condomínio a pagar aos condóminos a quantia de 8.284,00 euros, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, mantendo quanto ao mais a condenação destes no pagamento das despesas de condomínio e respetivas penalizações.

Decidiu o TRP que os condóminos de um prédio não podem recusar o pagamento das suas contribuições com fundamento na existência de infiltrações na sua fração, resultantes da deficiente impermeabilização e fissuração do edifício, antes da assembleia de condóminos ter aprovado a realização das obras necessárias à reparação desses defeitos.

As obrigações reais são definidas como vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa titular de um direito real fica adstrita para com outra à realização de uma determinada prestação. Nesse sentido, as despesas de condomínio constituem uma obrigação que decorre do estatuto de um direito real mas que, no plano dogmático, não perdem o seu caráter obrigacional, de direito de crédito.

Como tal, uma vez verificados os respetivos pressupostos, os condóminos estão legitimados a recusar o seu pagamento pela invocação da exceção de não cumprimento.

Esta permite que nos contratos bilaterais cada um dos contraentes possa recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.

Podendo tal ocorrer mesmo quando existam prazos diferentes para as prestações, mas nunca podendo ser oposta essa exceção pelo contraente que deva cumprir em primeiro lugar.

Assim, os condóminos podem recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o condomínio não proceder à reparação dos vícios verificados em partes comuns que os impossibilitem de utilizar devidamente as suas frações.

Porém, como as obrigações impostas aos condóminos demandados deveriam ser liquidadas até ao dia 30 do primeiro mês do trimestre a que respeitam e foram interpelados para cumprir através de carta registada datada de 02/12/2013 e as obrigações do condomínio relativas às obras pretendidas pelos só surgem no momento em que a assembleia de condóminos sobre elas delibera, incumbia aos condóminos cumprir em primeiro lugar, pelo que lhes é vedado opor a exceção de não cumprimento ao condomínio.

É que o condomínio só podia cumprir a sua obrigação depois de deliberada a realização das obras pela assembleia de condóminos. Até lá não podem os condóminos deixar de contribuir para as despesas do condomínio.

O que não significa que não tenham direito a ser indemnizados pelos prejuízos patrimoniais sofridos no interior da fração e danos de índole não patrimonial causados pela deficiente manutenção de uma parte comum do prédio.

Via | LexPoint
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 17/14.8THPRT.P1, de 12 de julho de 2017